Il est presque impossible de
signer un prêt immobilier ou consommation si votre
capacité d’emprunt est trop faible. Pour le savoir, la solution est de calculer votre taux d’endettement, manœuvre qui n’implique aucunement le recours à simulateur quelconque. Munissez-vous d’une bonne vieille
calculatrice, cela fera l’affaire.
La formule du calcul d’un taux d’endettement
Pour calculer un taux d’endettement, il faut prendre en compte non-pas le salaire net d’un individu, mais ses
revenus imposables nets. Pourquoi : parce qu’une
banque part du principe que tout ce qui est imposable peut être saisi. Elle se base donc sur les revenus imposables de ses clients pour déterminer leur capacité d’emprunt.
La formule de la capacité d’emprunt est celle-ci : somme des mensualités x 100 / revenus imposables . Par exemple, des mensualités de crédits se montant à
500 € sur un salaire imposable net de
2000 €, représentent
25 % de taux d’endettement.
Inclure toutes les dettes dans le calcul d’un taux d’endettement
Avant qu’un prêteur potentiel ne calcule votre capacité d’emprunt, il consultera le
FICOBA (fichier des comptes bancaires et assimilés). Il connaîtra ainsi l’existence de tous vos comptes bancaires, et vous en demandera les
trois derniers relevés. S’il s’aperçoit de
virements permanents sur le compte de certaines sociétés de crédit, il en déduira que vous avez tenté de lui cacher certaines dettes.
Certains d’entre vous font exprès de
ne pas mentionner certaines dettes lorsqu’ils calculent leur taux d’endettement. Ils espèrent que le conseiller clientèle de leur banque fera de même, et ils se trompent. Il est important d’additionner
toutes les mensualités de
tous vos crédits en cours de remboursement.
Connaître le taux d’endettement maximum pour emprunter
Généralement, les banques n’accordent pas de prêt si le taux d’endettement futur dépasse les 33 %. Certaines sociétés de crédit seront tentées de monter jusqu’à 40 %. Le piège est la souscription de
prêts à la consommation lorsque l’organisme prêteur ne prend pas la peine de
calculer la capacité de remboursement de ses clients.
Il est important de respecter le
taux d’endettement maximum pour la sécurité de l’emprunteur. Il faut se méfier des prêteurs peu regardants, car leur TEG sont élevés. Un crédit vous engage, il doit être remboursé.
La règle du taux d’endettement avec des revenus locatifs
Si vous possédez un
bien immobilier mis en location, les loyers seront pris en compte dans votre capacité de remboursement. Mais attention, par sécurité un organisme de crédit ne prendra en compte que 70 % de ces loyers. Une banque trouvera que vous avez un taux d’endettement faible, tandis qu’aux yeux d’une concurrente vous serez
surendetté.
Tout dépend de la méthode de calcul. Le
déficit foncier comptable peut être un handicap pour emprunter. Il faudra mettre en avant le fait que le déficit foncier est
volontaire, et a été créé pour des raisons fiscales.